दरअसल, Techman Group ने आगरा से प्रकाशित दैनिक जागरण अखबार के 10 जुलाई वाले मथुरा संस्करण में पृष्ठ संख्या 4 पर एक क्वार्टर पेज कलर्ड विज्ञापन दिया है।
”उधर घर किया बुक, इधर इनकम शुरू” शीर्षक वाले इस विज्ञापन के तहत ”अब तो दोनों हाथों में लड्डू” होने का लालच देते हुए बताया गया है कि किस तरह बुकिंग कराने के साथ ही खरीदार की आमदनी शुरू हो जाएगी जबकि सच यह है कि इस विज्ञापन के झांसे में आने वाला खरीदार आमदनी तो दूर अपने फ्लैट को पाने के लिए भी बिल्डर के हाथ की कठपुतली बनकर रह जाएगा।
विज्ञापन कुछ इस प्रकार है- अब Techman लाए हैं Real Estate में Monthly Income Plan (MIP). सिर्फ रु. 1.80 में 2 BHK बुक कराएं और Possession तक Home Loan ब्याज समेत हर महीने 15840 रु. तक पाएं।
विज्ञापन के अनुसार Techman Group की यह स्कीम उनके प्रोजेक्ट नीलगिरी इंडिपेंडेट फ्लोर, हर्ष इंडिपेंडेट फ्लोर, हिमगिरी अपार्टमेंट एंड सिटी कॉम्पलेक्स में 2BHK सहित 1BHK तथा 3BHK के लिए भी है जो मथुरा में नेशनल हाईवे नंबर-2 पर Techman City के अंदर आते हैं।
विज्ञापन में नीचे लिखा है कि यही स्कीम उनके गाजियाबाद (दिल्ली एनसीआर) के प्रोजेक्ट्स मोती रेजीडेंसी राजनगर Extn. तथा मोती सिटी मोदीनगर पर भी लागू है।
इस संबंध में पूरी जानकारी के लिए जब ‘Legend News’ ने विज्ञापन के नीचे दिए गए एक मोबाइल नंबर 9555632609 पर जानकारी की तो फोन रिसीव करने वाले ने बताया कि प्रथम तो वह खरीदार से बुकिंग एमाउंट 20 प्रतिशत लेंगे न कि 10 प्रतिशत जैसा कि विज्ञापन में लिखा है। इसके अलावा जिस फ्लैट की कीमत विज्ञापन में 18 लाख रु. दर्शायी गई है, उसकी एक्चुअल कीमत 20 लाख रुपए होगी।
फ्लैट की शेष रकम के लिए ग्रुप द्वारा खरीदार के नाम स्टेट बैंक ऑफ इंडिया, आईसीआईसीआई बैंक तथा एचडीएफसी बैंक से होम लोन कराया जाएगा। विज्ञापन में उक्त बैंकों से होम लोन दिलाने की सुविधा का उल्लेख किया गया है।
फोन रिसीव करने वाले के मुताबिक ग्रुप की ओर से खरीदार को उसके द्वारा जमा कराए गए बुकिंग एमाउंट पर तो Possession न देने तक 15 प्रतिशत यानि सवा रुपया सैकड़ा के हिसाब से ब्याज दिया जाएगा, साथ ही होम लोन की ब्याज (न कि किश्त)का जो पैसा बनेगा, वह भी देगा।
इस हिसाब से देखें तो बिल्डर ने बड़ी चालाकी के साथ घर का सपना दिखाकर खरीदार के अपने पैसे तथा बैंक से उसे दिलाए गए कर्ज को भी तब तक इस्तेमाल करने का इंतजाम करने की कोशिश की है जब तक कि उसका प्रोजेक्ट तैयार नहीं हो जाता। इस दौरान बैंक का कर्ज रहेगा खरीदार के ऊपर और उसका इस्तेमाल बिना किसी जोखिम के बिल्डर द्वारा किया जाएगा।
फोन रिसीव करने वाले ने साफ-साफ कहा कि बैंक से होम लोन कराने की पूरी व्यवस्था उसके यानि ग्रुप के द्वारा की जाएगी, उसके लिए खरीदार को परेशान होने की जरूरत नहीं है।
इस पूरे विज्ञापन में कहीं भी यह नहीं लिखा है कि Techman Group के यह प्रोजेक्ट कब तक पूरे होंगे और कब तक खरीदार को उसके सपनों के घर का Possession मिल पाएगा।
अब जरा गौर करें कि केंद्र सरकार द्वारा रीअल एस्टेट के क्षेत्र में वर्षों से चली आ रही इसी प्रकार की धोखाधड़ी को रोकने के लिए रीअल एस्टेट बिल में किए गए बंदोबस्तों पर और जानें कि किस प्रकार Techman Group का यह विज्ञापन ऐसे गंभीर अपराध की श्रेणी में आता है जिसके लिए अच्छा-खासा जुर्माना तथा जेल की सजा दोनों मुकर्रर हैं:
1-नए रीअल एस्टेट बिल में व्यवस्था की गई है कि बिल्डर जो पैसा खरीदार अर्थात् उपभोक्ता से लेते हैं, उस राशि का 70 प्रतिशत हिस्सा उन्हें अलग बैंक में रखना होगा और इस पैसे का इस्तेमाल सिर्फ उसी प्रोजेक्ट में करना होगा जिसके लिए पैसा लिया गया है।
2-नए बिल में यह सुनिश्चित किया गया है कि बिल्डर को प्रोजेक्ट संबंधी संपूर्ण जानकारी जैसे प्रोजेक्ट का ले-आउट क्या है, मंज़ूरी कब व कैसे मिली, ठेकेदार कौन है, इंजीनियर कितने व कौन-कौन हैं, प्रोजेक्ट की मियाद क्या है, काम कब तक पूरा होगा, आदि अनिवार्य तौर पर देनी होगी।
3-बिल्डर अगर पूर्व घोषित समय तक निर्माण कार्य पूरा नहीं करता तो उसे उसी दर पर ख़रीदार को ब्याज़ का भुगतान करना होगा जिस दर पर वो ख़रीदार से भुगतान में किसी चूक के बाद ब्याज़ वसूलता है।
4-कोई भी बिल्डर अपनी सम्पत्ति को ‘सुपर एरिया’ के आधार पर नहीं बेच सकेगा जिसमें फ्लैट के अंदर का हिस्सा और बाहर का साझा भाग जैसे लिफ्ट और कार पार्किंग वगैरह शामिल होते हैं। अब कार्पेट एरिया लिखना अनिवार्य होगा।
5-कोई बिल्डर अगर रियल एस्टेट रेग्यूलेटरी अथॉरिटी के आदेश की अवहेलना करता है तो उसे जेल की सजा हो सकती है और जुर्माना भी भरना पड़ सकता है।
6-इसके अलावा बिल्डर को ख़रीदारों के हाथ में फ्लैट आने के तीन महीने के भीतर रेज़ीडेंट वेलफेयर एसोसिएशन का गठन करना होगा ताकि वे सारी सुविधाओं की देखभाल कर सकें।
7-अथॉरिटी की वेबसाइट के माध्यम से प्रोजेक्ट संबंधी वो सभी जरूरी, सामान्य तथा महत्वूपर्ण जानकारियां खरीदार को देनी होंगी, जिनके लिए वह अब तक केवल प्रोजेक्ट निर्माता पर निर्भर था।
8-प्रोजेक्ट में तब तक कोई बदलाव नहीं किया जा सकता जब तक की खरीदार की अनुमति न हो। यह सभी व्यावसायिक और आवासीय रियल एस्टेट परियोजनाओं पर लागू होगा। यह नियम अंडर कंस्ट्रक्शन एवं 2016 में कंप्लीट प्रोजेक्ट पर भी लागू होगा।
9-नगर निकाय व अन्य प्रशासनिक कार्यालयों से मंजूरी लिये बगैर बिल्डर किसी प्रीलॉन्च प्रोजेक्ट के विज्ञापन नहीं दे सकेंगे। प्रोजेक्ट लॉन्च होते ही बिल्डर्स को प्रोजेक्ट से संबंधित पूरी जानकारी अपनी वेबसाइट पर भी देनी होगी। इसके साथ ही प्रोजेक्ट में रोजाना होने वाले अपडेट के बारे में भी वेबसाइट पर सूचित करना जरूरी कर दिया गया है।
10-बिल्डर यदि प्रोजेक्ट के विज्ञापन में किए गए किसी वायदे को पूरा नहीं करता है तो उसे 3 से 5 साल तक की जेल और जुर्माना या दोनों एकसाथ भुगतनी पड़ सकती हैं।
नए रीअल एस्टेट बिल में की गई इन सभी व्यवस्थाओं के अनुसार Techman Group ने न तो अपने विज्ञापन में प्रोजेक्ट की किसी जानकारी का खुलासा किया है और न उसकी समय सीमा का जिक्र किया है।
ग्रुप ने अपनी वेबसाइट पर भी नए बिल के अनुसार जरूरी जानकारियां उपलब्ध नहीं कराई हैं। जिस हर्ष प्रोजेक्ट का विज्ञापन में उल्लेख है, उसके बारे में तो वेबसाइट पर COMING SOON का बोर्ड लटका है।
विज्ञापन में लिखा है कि MIP में HOME LOAN ब्याज के साथ Allottee की हर महीने इनकम भी। Allottee को यह इनकम कैसे होगी, यह समझ से परे है।
जब Allottee के ही बुकिंग एमाउंट पर सवा रुपया सैकड़ा के हिसाब से ब्याज दिया जाएगा और उसी को दिलाए गए होम लोन की ब्याजभर उसे दी जाएगी तो उसकी अपनी इनकम कैसे हुई ?
इस विज्ञापन का सबसे महत्वपूर्ण और ध्यान देने लायक पहलू यह है कि विज्ञापन में Allottee की मासिक आय बैंक की FD से दोगुनी होने का दावा किया गया है जो पूरी तरह भ्रामक और गुमराह करके लोगों को अपने जाल में फंसाने का प्रयास है।
ऐसा लगता है कि नए रीअल एस्टेट बिल और उसमें निहित नियम-कानून को ताक पर रखकर Techman Group द्वारा दिए गए इस भ्रामक विज्ञापन में उन बैंकों की भी पूरी सहमति है जिनके लोगो इस्तेमाल करते हुए ग्रुप ने इनसे लोन कराने की सुविधा का हवाला दिया है। अन्यथा यह कैसे संभव है कि जिस विज्ञापन में बैंक की एफडी से अधिक आमदनी कराने का दावा किया गया हो, उस विज्ञापन पर संबंधित बैंकों को कोई आपत्ति ही न हो।
सच तो यह है कि इस पूरे विज्ञापन का मकसद Techman Group द्वारा लोगों को अपने जाल में फंसाना और बैंक की एफडी से अधिक आमदनी का लालच देकर उनकी खुद की पूंजी को अपने प्रोजेक्ट में इस्तेमाल करना है।
यदि ग्रुप की नीयत साफ होती तो वह नए नियमों का पालन करते हुए विज्ञापन में सभी बातों का खुलासा करता तथा बताता कि कौन सा प्रोजेक्ट कब तक पूरा होगा, साथ ही यह भी साफ करता कि Allottee के अपने बुकिंग एमाउंट पर सवा रुपए सैकड़े की ब्याज तथा होम लोन की ब्याज का मासिक भुगतान किस तरह उसकी आमदनी हुई।
-सुरेन्द्र चतुर्वेदी
